膨胀的价格和不断上升的利率让人们担心我们可能会看到 2008 年房地产崩盘的重现。

疫情期间房价暴涨。根据房地美（Freddie Mac）的数据，由于低利率和所需地区的可用性有限，人们抬高了房屋价格，导致 2020 年和 2021 年的总体涨幅分别为 11.3% 和 16.9%。

诺拉达房地产公司写道：“由于美国房地产市场将在未来数月内继续与可用住房短缺作斗争，因此房价增长的增长将不如消费者价格的增长那么短暂。 ”

这是一个卖方市场。但不断上涨的房价、相对容易获得的抵押贷款，以及似乎对价格漠不关心的消费者，都增加了 2008 年房地产市场崩盘的可能性。 

市场情况当然不完全一样，但目前的情况确实让很多人质疑是不是涨一定要跌。

美国房地产市场崩盘是不可避免的吗？

“由于两个主要因素，房地产市场不太可能崩溃，”社区资本管理公司首席投资官安迪考夫曼通过电子邮件告诉 TheStreet。 

“(1) 利率处于并将可能保持在历史低位（即使利率上升 1% 或 2 个百分点），这使得长期抵押贷款融资具有经济性，以及 (2) 由于强劲的工资通胀，首次如果价格开始下跌，购房者或希望升级的买家可能会急于介入。”  

这与许多回应 TheStreet 关于美国房地产市场是否会崩溃的评论请求的行业专家的观点相呼应。 

然而，尼亚加拉大学经济学名誉教授 Tenpao Lee 告诉 TheStreet，不崩盘并不意味着价格会无休止地上涨。Lee 指出，情况与 2008-2009 年的大萧条大不相同，当时房地产市场暴跌超过 40%。

“在 2008 年至 2009 年的大衰退期间，由于失业率上升，住房需求消失了，而供应/库存/建筑却很高，最初的预期蓬勃发展，随后出现了巨大的违约，”他写道。 

“需求和供应都指向价格下跌。因此，房价下跌/跌至前所未有的水平。”

他解释说，这不太可能在 2022 年发生。

他写道：“在利率和通胀预期上升的今天，住房需求可能会有所消失，但由于疫情下供应链问题导致劳动力和木材成本上升，住房供应也有所下降。” 

“换句话说，需求面表示价格下跌，而供给面则暗示不同的情况。此外，失业率正在逐渐恢复，这可能有助于稳定需求面。因此，对房价的净影响可能会导致下跌但可能不会崩溃。”

为什么不是 2008 年的房地产市场

虽然从表面上看，2022 年与 2008 年有很多共同之处，但注册财务规划师 Julian Morris 解释了为什么目前的情况大不相同。

“与 2008 年不同，这个市场是由供需驱动的。年轻家庭正在从城市搬到郊区。加速可能会放缓，但除非有额外的住房过剩，否则不会有迫在眉睫的崩盘，“ 他写了。“2008 年是由人们获得可调整利率抵押贷款和过度杠杆化推动的。他们违约并导致供过于求。这次不同了。”

2008 年，银行让几乎任何人都可以轻松获得抵押贷款。总体而言，信用标准很低，信用良好的人可以在没有银行核实他们的收入或资产的情况下获得贷款。 

这创造了一个环境，即使是轻微的经济衰退也会让许多人违约（这正是发生的事情）。

Perrille Premier Realty Group 的 Melissa Perrille 写道：“房利美和房地美的政府支持贷款也收紧了他们的贷款准则，这有助于防止不良贷款压倒整个系统。”

不合格的买家缺乏容易获得的资金，这为房地产市场提供了一定程度的安全和保护，使其免受 2008 年所没有的崩盘。 

现实情况是，除非经济发生某些变化导致违约增加（或贷方像 2008 年那样放松标准），否则由于库存相关原因，市场将保持强劲。

“目前，供应仍然非常紧张，需求仍然非常高，”房地产经纪人克里斯托弗·阿瓦隆写道。“即使利率上升，如果库存不增加，我们将在 2021 年看到更多相同的情况。”