目前国际上一般用 按照国际上一般的租金收益率即租售比（房屋月租金与售价之比）来衡量住房投资价值，正常范围应该在1：200至1：300之间。 这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，200个月至300个月内即（16年-25年）能收回购房款，买房就是合算的。 以最低值计算，其租金收益率也应该在3.3%以上。 

租金收益率是个很好的指标，可以判断出该城市的房价是否存在泡沫。一套房子的租金收益率如果是2%，那么投资这套房子可能需要50年才能收回成本。当然，实际情况一般不是这样，因为租金会变，有可能涨，也可能跌。

日前，上海易居房地产研究院发布《2019年第三季度50城租金收益率研究报告》，研究对象是全国50个典型城市。

 根据城市房产网的数据，今年第三季度，50个典型城市租金收益率为2.4%，环比增长0.2%，同比下降7%。50城租金由跌转涨，环比上涨1%;租金收益率为2018年第二季度后首次由降转增。这是全国最有代表性的50个大中城市，到这些城市买房，如果靠租金来收回成本，普遍需要40年左右才能回本

排名第一的韶关达到3.8%，而排名垫底的厦门仅为1.2%，这意味着在厦门投资一套房产，可能需要80年才能收回成本，居全球最高行列，厦门的房痛指数之高，有目共睹。报告显示，租金收益率最高的五个城市分别为韶关（3.8%）、乌鲁木齐（3.6%）、锦州（3.4%）、湛江（3.2%）、西宁 （3.2%）。可以看到，这几个城市主要来自西北、东北的弱二线城市和三线城市，其租售比之所以高，一方面是房价低，另一方面是租金也在涨。到这类城市的好地段买套房子收租，也许不错，但投资价值不大，毕竟投资主要是赌房价上涨，而不是当收租公。

租金收益率最低的 5 个城市分别为厦门（1.2%）、深圳（1.5%）、青岛（1.5%）、福州（1.5%）和三亚（1.5%）。反观中国的四个一线城市，北京（1.7%）、上海（1.8%）、广州（1.8%）、深圳（1.5%），租售比都处于50个城市的倒数水平。在这些城市投资一套房产，意味着要50年才能回本。

那么问题来了，买房到底要不要关心租售比？        ;

应该说，过去10多年的中国房地产市场，租售比这个指标经常被忽视，北上广深中心区的租售比一直在2%以内徘徊。 而在美国、英国等发达国家，人们买房，非常关心租售比这个指标，其意义相当于股票的市盈率，租售比是决定物业价值的关键性指标，租售比过低的物业往往被认为一文不值。大城市买房可以不关心房价收入比，但不能不关心租金收益率，毕竟它直接衡量着一套房子的使用价值。一套房子如果连使用价值都没有，何谈投资价值？

在未来，那些没有租赁价值的房子，将一文不值。 

如同市盈率一样，如果您投资股票是为了获得公司利润，那么您投资房产最理所应当获取的收入不应是房价的涨幅，而是房屋的租金。上文我们提到过，目前北上广深房产的租售比大约在1.5%到1.8%之间，在北上广深房屋租赁的收益率非常低，您需要50年甚至更久的时间才能赚回一套房的成本。

那么再来看看大洋彼岸的美国。美国著名房屋租赁咨询机构 RENTCafé 最新发布的报告显示，全美平均租金在2019年10月创下了历史新高（1476美元），租金年增长率约为3%，且呈现普涨趋势。比起2018年，在全美前250个城市中，88%城市的租金上涨。 

多年来涨幅最大的城市包括凤凰城(7.9%)、拉斯维加斯(6.4%)和萨克拉门托(4.8%)。其中，罗利(5.1%)、内陆帝国(4.9%)和夏洛特(4.8%)的排名持续高于趋势水平。

美国各地区租金收益率有什么特点？

从资金收益率表格来看，像达拉斯、盐城湖、奥斯汀、丹佛、波士顿、洛杉矶这样的城市，能够让投资者获得不错的收益。一般来说，租金收益率在5%以上的城市，其效益都算较高。将上表九座城市，以5%和6%为界划分为三大类，6%以上为热门房产市场，5%-6%属于基本健康的房产市场，而若低于5%则有可能产生一定的风险。

以达拉斯为例，达拉斯的房产市场发展势头也很好。洛杉矶作为第二类城市，也是美国地产市场中大家喜爱的城市。洛杉矶的房产租赁市场表现很好，加之是一个著名的旅游城市，房产市场未来发展前景会很不错。

以纽约为代表的第三类城市，其租金收益率虽然低于5%，但基本在4%以上，其整体表现还算良好。曼哈顿的房产，户型越小利润越高，一些小单间的租金收益率会达到前面所说的第一类。据统计，在租金收益率前20的城市里，其中有7个在德州。

如何选择适合房产投资的城市？

总的来说，美国以下的这些城市，还是很值得做租赁投资的。 

1. 达拉斯 

达拉斯的租金收益率近年很可观。据Zillow的统计，达拉斯的房价自2012年之后就开始不断上涨，累积至今已上涨85%,预计未来一年还将上涨。达拉斯的房产市场非常健康，市场环境不太复杂，目前仍处于买方市场，房屋实际的成交价一般都会低于挂牌价，所以达拉斯可以说很适合长期投资做租赁，投资不会太大但每年都能收到比较可观的租金收益。

2. 奥兰多

作为全美甚至是全球热门的旅游城市，2018年奥兰多创纪录的吸引了7500万游客。据有关数据介绍，奥兰多从2012年开始回升，并迅速飙升。直至去年2月，有关报告称奥兰多地区的房价预计将在未来三年内增加35％。

 但是房子总价却不高。根据zillow数据，目前，奥兰多房屋售价中位数仅为$244,000（折合人民币约170万），并不算昂贵的价格，适合国内的投资客人。

虽然奥兰多房价上涨厉害，但是房产总价相比之下还是比较低的，是可以承受的范围，也丝毫不影响投资者的购房热情。因此，奥兰多的房产市场供应很紧张，后续会持续上涨。 

3. 休斯顿

如果你想要找一个资金流动更为快捷的城市，那休斯顿是个不错的选择。

对美国房产租赁投资有什么建议？

美国投资购房的收益率分为长期收益和短期收益。

01 短期收益一般是指房价不是很高，但是租金收益率高的房产，这样的房子出租难度较低价格也能较高。

02 长期收益指的就是地段好价格也更为贵的一些房产，这种房子租金收益率可能不会太高，但是其未来的升值空间相当大。如果注重长期收益，建议可以选择价格相对较高的地区的房子甚至可以是学区房。

但也并不是说某个城市现阶段的租金收益率高，它就一定值得投资。相反，租金收益率高的城市，反而不是特别有名的城市，在同种情况下，他们的房价和房租在一定程度上更容易受到经济水平的影响，因此这些投资不是特别的稳定。而一些租金收益率较低的城市，他们的房价和房租会更为稳定。所以，我们想要说，进行房产的投资和选择，投资者还是需要从自己的实际需求出发。

2019-11-29 16:42:00

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