了解美国房产的读者朋友们都知道，美国房屋是永久产权。很多国人对永久产权的理解是可以住一辈子，并世代相传的房产。美国房产“永久产权”包括什么呢，是否真的像大家理解那样可以世代相传吗？ 

在中国，大家都知道，买了房子之后，就拥有了房屋使用权，在我国，住宅土地的使用年限一般为70年。要说明的是: 70年产权的计算是从开发商拿地开始起计，不是从你买房或拿到房产证那一刻开始算的。等房子产权转移到你手里的时候，使用年限早已不足70年了。

假设李先生和王女士今年买房，但李先生买的项目是2017年拿地，而王女士买的则是2015年拿地，然后该地直到近几年才开发，那么李先生的商品房剩余产权年限是68年，王女士的是66年。土地属于国家所有，人民享有土地使用权这是中国特色制度的鲜明特点。我们要搞清楚一个问题，70年产权年限指的是土地使用权年限，而我们对房屋的使用权是永久的。据最新的民法典草案规定，70年产权到期，也就是说房子土地使用期满了，产权自动进行续期，根据当时的情况免缴或者缴纳一定的续期费用，而且，费用应该是大家都能接受的一个合理费用。

美国房屋永久产权的定义是什么？
精明的犹太银行家早就明白：房地产业中，“增值的是地，贬值的是房。”美国的国土面积982万平方公里，除掉66万平方公里的水面，陆地面积为916万平方公里，其中大约三分之一归政府所有，其余为私人财产。换而言之，这三分之二的土地均可被购买。 

在购买美国房产的同时，也买到了地表所有权、地下所有权和领空所有权，即包括地球表面到地心，和土地上方的领空。其中地表的建筑，树，河流之类都是你家的。
 
地表所有权 Surface Right
地表权是指使用、改良和出售土地表面的权利。这意味着你有权占用、建造和以其他方式使用你的土地的表面上的一切。因为你拥有土地所有权，你可以在你的土地上盖房子，建造一条私人道路，或种菜种树之类。地表权利可以单独购买、出租或出售。因为地表权只是土地的一系列权利之一，可以从这些权利中分离出来的。

地下所有权（采矿权) Mineral Rights
地下所有权赋予该地块的所有人勘探、开发、开采和销售地表以下资源的权利。如果发现你家地下可能会有石油，金矿之类资源，也全部归您所有。与地表权一样，地下权也可以根据州和联邦法律买卖和转让。

领空所有权Air Rights

领空权是指控制、占用或使用你土地上方垂直空间的权利。 但它通常比地表权利更受限制。这意味着其他人也可以使用你的土地上面的空间，如果这样做是合理和必要的。例如，你不能禁止民航或电线经过你的土地上方。 与地表权一样，领空权也可以单独买卖，尤其是在人口密集的地方（高建筑楼层买卖）。 

注意：产权永久不代表世代拥有
 
购买美国房产是永久产权的，但是产权的持有是有成本的，比如每年都要缴纳房产税、物业费、遗产税等等。

美国人不抗拒房产税，因为房产税取之于民用之于民。主要体现在当地的教育、治安和城建设施上。美国公立学校的资金来自政府，而政府的收入来自当地居民的房产税。如果查看美国政府公布的财务表，就会发现，政府的房产税收入，有较大比例投入在当地的公立教育上。

房价高的地方，房产税高，学校得到的资金多，教育质量相应就好，整体学区就比较优质。学区优质又继续吸引重教育、能负担高额房产税的家庭集中，使之形成一个良性的循环。业主缴纳了房产税之后，也可以享受当地更好的治安和城建设施。

此外，如果房产所有人去世，房子不会自动变成法定继承人的财产，也不是简单办个手续就能继承，这中间涉及到一个国内没有的概念：赠与税和继承税。美国税法对于赠与税的认定属于认资产不认身份，简单来说就是无论你是否为合法居留身份，是持绿卡还是公民，哪怕你从未踏入过美国领土，但只要以个人名义在美国持有不动产，就需要牵扯到赠与税和遗产税。

赠与税和遗产税通俗来讲，纳税人生前免费给予他人的行为受到赠与税的约束，纳税人去世后财产分配的行为受到遗产税的约束。

所赠额在一定限度内是免税的，且有年赠与额度限制和一生赠与额度限制。每个美国公民一生中的遗产税和赠与税的抵税总额是１１２０万美元，父母两人加在一起就有２０００多万美元的额度，普通人怎么都够用了。但如果父母都不是美国公民，每个人只有6万的税款免交额度，加在一起12万美元，也就是说，房产价值超过6万美元开始，起征赠予/遗产税，这就需要好好算一算。如果房产在赠予或继承时市场价值$50万，那么孩子需要按$50-$12=$38万来缴纳税款。
 
美国房产永久产权，所有人的确是可以住一辈子，但对于后代来说，是除去继承税部分的世代拥有。

2019-10-21

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