熟悉美国房产的读者都知道美国有几种房产类型：自住房、投资房和度假屋。每个已婚家庭或单身个人的基本住宅，就是自住房，它区别于其他房屋（如投资房和度假屋）。从税法上说，如果纳税人同时拥有两套住宅，他居住时间相对较长的那套住宅为首要住宅——即自住房。另一个房产一般就会被认定为投资型房产或度假屋。 

目前赴美买房的游客多以购买投资房居多，众多周知，购买投资房的首要目的就是赚钱。但买什么样的房子能够又赚又省心呢？今天，我们就来简单分析一下买投资房的要点。

注意投资房和自住房的区别
如果你想在美国买房，应该先弄清买房的目的是什么。如果是自住房，因各人喜好不一，有人喜欢郊区，有人向往市区，有人喜欢独栋别墅，有人爱公寓，有人爱住水边，有人喜欢山坡树林。买自住房最重要的原则只有一个，就是自己喜欢才买。只要喜欢，买下来永远不会后悔。如果是为投资而购房，那就不一样了。投资的目的是赚钱，在房价缓慢上涨的市场，只有投资少租金高才能赚钱。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。投资房不能买太贵、太高档或房间数量太多的，试想，每个月能花几千美金出租房子的人，早就有能力购房了，怎么可能去租房呢？即便是愿意，也是短期的，难有长期租户。 

通常情况下，这类型的投资房具有以下特征：独栋别墅or公寓，共有2~4个卧室，有车库，无泳池。以上特征的房屋在租房市场更容易被选择，鉴于美国家庭的人口数量较多，2~4的卧室的房子最受欢迎，如果是公寓房，1~3个卧室的出租率较高，独自租房的单身人士会倾向于1个卧室的小户型。美国人出行开车为主，因此车库是必需品，而游泳池因为维护和保养会带来较多费用，不利于房屋出租。

二、地理位置
地理位置永远是投资的第一考虑因素，选择一个经济上升区，比经济下降区要好，所谓经济上升，通常就是人口是否呈增长态势。因为房产主要用于出租，因此买家在选择区域位置的时候，需要考虑当地的经济状况和就业率，就业状况好的城市，租房的需要也就较大，利于房屋出租。例如，佛州奥兰多国际机场的东南，在一块28平方公里的土地上，集中了大量的商业建筑和居民住宅，这片区域被称为诺娜湖医疗城，这里包含了中佛罗里达大学的新医院、著名的桑德福-伯纳姆医学研究所、退伍军人医院、内穆尔儿童医院和中佛罗里达大学分校区。整个医疗城总投资额超过30亿美金，创造了几万个工作岗位，当地房价几年内大幅增长，租金也是一路上水涨船高。威翰老客户李先生两年前买了诺娜湖医疗城附近Storey Park的一栋房产，目前房子已出租，不菲的租金助力李先生轻松实现了以租养房。另外，房子的位置不能太偏僻，离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方便，都不容易出租或出售，即便是能够出租或出售，价格也偏低。 

三、建筑年代
对于不熟悉房屋装修，工作繁忙怕麻烦，或者本人不在美国的买主，建议选择较新的房子。因为老房子修理费太高，麻烦多，维护成本昂贵。虽然投资新房子的毛利率，通常远远不如老房子，但由于老房子的修理费多，故净投资回报也相差不会太大。通常50年以上旧房子（这里主要指公寓楼）的电路、水路、管道等设施没有独立的电表、水表，于是不得不由屋主支付电费和水费，而美国人一年四季都开空调，浪费相当大，这是笔不可控的开支。

四、投资房贷款安排
近期，美国长期房贷利率了大幅下降，甚至到了历史最低点。
8月8日，贷款交易巨擘房地美（Freddie Mac）表示，30年定期贷款的利率平均值从月初的3.75%下降至3.60%，相比去年同期的4.59%下降了近1个百分点；与此同时，15年定期贷款的利率平均值亦从3.20%下降至3.05%。

如果有条件贷款，一定不能错过这个机会。只要利用好贷款这个财务杠杆，仅靠租金收入，投资回报率就可达7%甚至更高。几年后总投资回报率一定相当可观。从贷款比例来讲，投资房贷款最多能申请到70% ，这就是说购房者至少要付30% 的首付。若购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，其中不允许有任何赠与款，申请人的信用分数通常要在660 分以上。 

五、房产税和保险
投资房的房产税和保险也是考虑的因素，因为这会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的地税差别非常大，投资房的保险费用（指房屋火险等）一般比自住房要高，房屋保险是必不可少的，即使是现金购买也应该坚持买房屋险，这是从安全角度出发。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。

六、房屋保养及支出
按照美国的法律规定，房屋维护是业主的义务，如果房屋下水道坏了，洗碗机不工作了，或者空调不制冷了，都需要业主及时花钱修好。 房屋维护支出将是一大笔费用，因此在购房时，在合同中最好约定一个前提条件，那就是为了确保房屋质量，要求聘请专业人士做一次inspection（房屋检查），以便了解屋顶是否需要更换，下水道和空调是否正常工作，以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用通常由购方支付，如果通过Inspection发现了质量问题，可以要求售方修理，如果售方不负责修理，则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋保养着想。 

七、购入投资房，后续如何出租打理？
对于投资者而言，买房之后最重要的事情，就是找到一家好的房屋管理公司。
美国几乎所有职业都需要考取执照才能上岗，房屋管理公司也是如此。如果对美国当地的情况不够熟悉，可以咨询当地的房产经纪人，让他们来推荐房屋管理公司。

评判一家房屋管理公司，可以从它在当地市场管理了多少套房产、管理经验、管理规模等角度来考量；此外，也可以根据房产经纪人的推荐，挑选几家房产管理公司进行了解，选择适合自己的管理方案。
 关于房屋管理费，从5%、8%、10%不等；而寻找租客的费用，一般是一个月的房租或者几千块钱——千万不要觉得这笔钱花的多余，美国租房需要调差租客的信用记录，不仅需要租客签字授权查询，还要缴纳查询费用，如果自己寻找租客，这些琐碎的工作不仅都要劳心费力，房主还要承担不靠谱租客不按时缴纳租金甚至不交租金的风险。
是不是觉得挑选好的管理公司很麻烦呢？那就来威翰地产购置心仪投资房产吧，我们将提供一站式海外置业服务，不仅有专属顾问，还有无忧售后，让你省时省力又省心。 

八、“投资选公寓，自住选别墅”有没有例外？
确实，同样地区的公寓价格低于别墅，更适合房产投资；而别墅居住更舒适，适合自住。

但是也有例外。比如纽约尤其是曼哈顿，就很少有别墅，只能考虑购买公寓。位置好的公寓，动辄500万美元起步，更是不乏天价公寓。而在佛罗里达州的奥兰多，短租别墅则是非常好的投资产品。很多美国家庭习惯冬天去奥兰多度假，当地的酒店和别墅入住率非常高。

2019-09-29 

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