在美国的房地产贷款理论和实践中，我们很多人都知道FORECLOSURE，即查封，也就是由于贷款人不能按时支付贷款，银行最后把抵押物-房子收回，下面就介绍在这一过程中的一个阶段-SHORT SALE。

一 SHORT SALE 的过程

1)贷款人违约

   一般是贷款人连续两个月没有支付贷款，这时候银行就在法律上有了查封房子的依据，这时银行会书面通知贷款人银行可能会启动查封程序，但是银行希望与贷款人合作，并帮助贷款人尽量能继续支付贷款。

2)正常出售

这时，贷款人一般会委托房地产经纪人出售房子，如果能顺利售出，那么房子就没有被查封。

3)SHORT SALE

  如果销售价太低，不能顺利售出，要银行参与进来，并且银行要让步，不仅不能得到所欠的贷款而且还要支付所有的过户费用，这种情况就是SHORT SALE。

   比如：一栋房子的贷款余额是20万美元，如果我们把所有的过户费用是10%来计算，那么，如果房子卖了22万美元，扣除过户费2万美元，剩下20万美元，银行没有亏钱，这就是正常的销售。

  但是，如果因为房价下跌，房子只卖了18万美元，加上过户费18000美元，这是银行只能得到162000美元，一共亏损38000美元，这种情况就是SHORT SALE-。

二 SHORT SALE 的定义

   SHORT SALE 有时也叫SHORT PAY，SHORT SALE 可以看成是SHORT THAN MORTGAGE BALANCE SALE的缩写，在这个过程中，银行是亏损的。  
   但要知道，只有是在无追究权贷款的情况下，才会发生SHORT SALE，因为在美国，住宅贷款是无追究权贷款，所以SHORT SALE会存在。在很多国家和地区，住宅贷款是有追究权的贷款，就不存在SHORT SALE。

三 SHORT SALE的原因

   以前银行是很少SHORT SALE的，但次贷危机之后，由于太多的银行查封，银行才愿意考虑SHORT SALE。

SHORT SALE 的原因：

1)查封一栋房子对于银行来说，亏损要远远大于SHORT SALE。

2)查封一栋房子比起SHORT SALE容易，简单的多。

3)SHORT SALE对银行的信用评级没有太坏的影响，但是查封数量对于银行的信用评级会有显著的不良影响，银行不到万不得已时，不愿查封。

4)业主也愿意SHORT SALE，因为一旦被查封，要等7-10年才可能有银行愿意贷款买房，所以，业主也会尽全力与买主，银行合作把SHORT SALE完成。